Czym jest księga wieczysta i co z niej wyczytasz

Czym jest księga wieczysta

Księga wieczysta to publiczny rejestr, który pokazuje stan prawny nieruchomości: gdzie leży, do kogo należy i czym jest obciążona. Zasady jej prowadzenia opisuje ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Księgi prowadzą wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych, dziś w systemie teleinformatycznym.

Jedna księga może obejmować kilka działek, cały budynek albo jeden lokal. Nie każda nieruchomość ma własną księgę. Lokal ze spółdzielczym własnościowym prawem może jej nie mieć, a mieszkanie bez wyodrębnionej własności jest częścią księgi budynku lub gruntu.

Jak wygląda numer księgi

Numer ma trzy części rozdzielone ukośnikami: czteroznakowy kod wydziału, który prowadzi księgę, osiem cyfr numeru w tym wydziale i jedną cyfrę kontrolną. Kod wydziału podpowie, w którym sądzie jest księga. Listę kodów znajdziesz w wykazie sądów.

Co jest w czterech działach

Dział I-O

Oznaczenie nieruchomości: położenie, działki ewidencyjne, budynki albo lokal i powierzchnia.

Dział I-Sp

Prawa związane z własnością, np. służebność na sąsiedniej działce albo udział w nieruchomości wspólnej.

Dział II

Właściciel albo użytkownik wieczysty, udziały współwłaścicieli i podstawa nabycia.

Dział III

Ograniczone prawa rzeczowe poza hipoteką, ograniczenia w rozporządzaniu, roszczenia i ostrzeżenia, np. służebności, dożywocie, wszczęcie egzekucji.

Dział IV

Hipoteki.

Jawność i rękojmia wiary publicznej

Księgi wieczyste są jawne: każdy, kto zna numer, może przeczytać ich treść. Prawo zakłada, że to, co wpisano w księdze, jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Kto w dobrej wierze i odpłatnie kupuje nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel, jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rękojmia ma wyjątki. Nie chroni nabycia za darmo, na przykład darowizny. Nie działa też, gdy w chwili zakupu w księdze jest wzmianka o złożonym wniosku albo ostrzeżenie. Dlatego przed zakupem warto przeczytać wszystkie działy, a nie tylko sprawdzić właściciela.

Jak przeczytać księgę

1. 1Ustal numer księgi: z dokumentów nieruchomości albo w wyszukiwarce po adresie lub numerze działki.
2. 2Otwórz przeglądarkę EKW Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl) i wpisz numer.
3. 3Wybierz przeglądanie aktualnej treści i przejdź po kolei przez wszystkie działy.
4. 4Jeśli potrzebujesz dokumentu do urzędu albo banku, zamów odpis księgi przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych.

Treść księgi jest jawna, ale bez numeru jej nie przeczytasz: przeglądarka EKW nie szuka po adresie ani po działce.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W konkretnej sprawie skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.